房地產榨遍-第五章 吹泡泡經濟時代怎麼避難?(5)

人之所以投資,雖然少部份人是因為興趣,但主要是想變有錢。
但並不是錢變多就好,必須要增加的幅度超過通貨膨脹,這樣子手上的錢購買東西的能力才
不會因為通膨越來越低。否則五十萬元就算投資三年賺到了五萬,但是本來可以買一台小房
車,三年後五十五萬元卻反而買不起的話,這樣的投資只會越投資越窮。然而,風險控管好
的房地產可以讓你的資產不至於因為通膨而購買力萎縮,過度承擔風險卻有可能反而害你身
敗名裂,而買貴的房地產就算帳面價格不變,其實卻是越買越窮。
跟股票礙於法令規定只能融資六成不同,不動產的融資在這個貨幣寬鬆、信用擴張的時代卻
往往可以融資到七成甚至八九成。就算房屋購買價已經嚴重偏離市場行情,銀行只要認定客
戶有繳息的能力,就很少擔心屆時如果繳息不正常必須出售換現金時,夠不夠償還貸款。既
然銀行都不是那麼介意了,購屋者自然不覺得自己有必要杞人憂天,銀行願意貸款不就代表
成交價沒有偏離行情?但事實卻是銀行根本不在乎,因為台灣的金控已經扭曲到把政府當奴
隸,未來就算你破產賴賬,他們也只需要讓政府去概括承受,銀行家早就賺得飽飽離開了。

但為什麼建商總是幫你貸款八成以上、仲介也都會遊說你把預算提高、有的仲介甚至幫你作
假合約提高實際貸款額度? 這是因為你本來不願意加上去的一成、一成五的價款若是透過更
高額度的貸款,在現在這個『微利率』的時代每個月的繳息償債額度差距非常小,會令你完
全沒有感覺,甚至還會產生自己可以輕易支付的錯覺。反正對他們而言最重要的是建商能多
賺一些、仲介能更容易成交,只要吹一個能讓你相信房地產價格會永遠無限制上升的大謊,
就能達到他們的目的。
最慘的是某些人抱著利用三年寬限期只繳息不繳本金的方式進一步提高財務槓桿,每個月收
入只有七萬元,卻用1500萬的貸款額度購屋,抱著僥倖的心態認為『反正房價一定漲』、
住個一兩年後認為一定可以『增值』出售獲利了結,將購屋當作一種投機行為,完全不懂所
謂的風險不只是有可能讓你賠錢,甚至有可能陪到用高成數舉債購入的房子,屆時出售不僅
賺不到錢、甚至把兩、三成的本金全都賠光。從一千萬下跌三成剩下八百萬對於全部用現金
購買的人而言是損失三成,但對於用八成貸款槓桿投資的人,是完全賠光。


[圖:用八成貸款購屋時,看起來賠一成,其實根本已經賠掉一大半了。因為貸款槓桿的放
大效果,會使實際上的報酬率暴增數倍,但也使虧損比率等額放大。原本是傳統觀念認為波
動不大、很穩的不動產,其實是比股市還要會起伏波動的高風險怪物。]
而且最重要的是這些人只會告訴你,雖然你買貴,按照過去經驗只要等個十年還是有很大機
會賣到同樣的市場價格,卻沒有告訴你,今天你用的是台北市家庭十五年份的收入買這間房
子,只要每年的通貨膨脹率是3%,十年後就算賣到同樣的價格但實際上的價值卻縮水到只剩
下 七成五而已,買個房子住個十年後就算賣到一樣的價格其實還是虧了兩成五的價值。只要
得不夠便宜根本一點也不保值。而且還把原本投入的現金的價值幾乎都陪光,根本就是投
資報酬率 “-100%”。



[圖:其實房地產投資若是放上十年,至少要能比原本的買入價格多賣個35%才是真正賺錢,
房子放越久被通貨膨脹吃掉實際價值的問題會越來越嚴重。十年前用15倍年收購屋,後來就
算賣到一樣的數字,卻只剩下十倍年收入的價值了,根本一點都不保值,還虧的要命。]
因此想要買房子兼具保值跟投資增值、十年後換屋時不會越換越窮,唯一的方法就是一定要
買在合理的價格。而什麼是合理的價格?合理的價格就是會買這種房子的人大多數都能夠輕易
負擔、不需要一定得靠父母資助或是超額貸款就可以購入的價格。如果自己覺得買得很輕鬆
、無法靠自己的感覺判斷到底何不合理(而什麼價格都覺得辛苦的人就別買了吧),那麼判
斷的標準很簡單,那就是目前的房價以當前利率加上2%安全範圍估計的利率後計算出來的每
個月償債支出,是不是沒有超過這種房子總價帶的購屋族群月收入的償債支出比例上限(註)
,而一般的家庭不應該超過每個月收入的35%,超額負擔的人其實就等於買貴了。
當然這種計算也可以變成更容易一目瞭然、搞清楚價格是不是太高的表示方法,那就是用購
屋總成本是該總價帶購屋族群的年收入的幾倍來看:
2009年,房價1500萬, 利率1.5%(+安全範圍2%),現金總支出1911萬,購屋族群平均家庭
年收入132萬: 1911 / 132 = 14.48倍
(等於未來的人生有15年的收入都用來買房子,而且接近五年的收入都被銀行賺走)

2019年,房價1600萬,利率2%(+安全範圍2%),現金總支出2108萬,購屋族群平均家庭年
收入180萬(房價跟收入與通膨等額成長): 2108 / 180 = 11.72倍
(未來十年內就算再漲一成、比東京還貴七成,但負擔反而快速降低到12年,而且只剩
下不到三年的收入被銀行賺走)
2007年,房價1050萬,利率2%(+安全範圍2%),總償債額度1384萬,購屋族群平均家庭年
收入132萬(在這波起漲之前,所得並沒有低多少): 1384 / 132 = 10.48倍
(十一年收入就可以搞定一切,同樣只被銀行賺走兩年半的薪水)
2019年,房價2100萬,利率1.5%(+安全範圍2%),現金總支出2650萬,購屋族群平均家庭
年收入180萬(房價跟收入與通膨等額成長): 2650 / 180 = 14.72倍
(未來房價要再漲四成以上,對購屋者的負擔才會跟十年前馬上買一樣高-屆時台北房
價將高過地球各大都市至少一倍以上。)


[圖:四種狀況的總支出/年所得比率,房價雖然貴了一成其實反而便宜了三成, 未來房價就
算再貴接近一倍,其實資產價值完全沒成長。而兩年前用七成價格買的人,實際上花費的成
本只有2009年的六成。若是加上這十年把錢先拿去買投資報酬率穩定高於5%的牛皮股,資
產反而真正增值,一切的罪魁禍首就是2009年房價跟年收入的比例根本異常地高-現在的比
例已經跟十年後房價變成東京一倍的時候一樣高了,還不嚇人嗎?]
利率再怎麼低,只要房價過高、總現金支出就是過高,利率再低都沒有用。事實上利率低、
房價高對於銀行反而比較賺,因此這個國家才會上從政府、下至銀行、建商通通都希望房價
狂漲個不停、甚至寧願用低利率環境換取過熱失控的經濟走向,也要讓購屋者因為利率變低
而盲目購屋。
利率越低、房價越高,你就賠上越多年的薪水給建商跟銀行。越是在低利率的時代購屋,你
就越是被榨的一點都不剩。房地產詐騙集團歡迎你在低利率、高房價的時代,抱著台北房價
將追上東京貴的美夢購屋,傻傻地以為資產增值,但其實被榨的一乾二淨,還付出其實是東京
房價三倍的購買力買台北的房子。

[圖:東京房價帳面價格已經只有台北的七成了,然而東京家庭月收入是台北的兩倍有餘,因此
實際上台北的房價用實質購買力計算已經是東京的三倍了。]
人之所以投資是為了變有錢,但是在房地產榨遍集團合力哄騙你的時代購屋,你以為自己的
資產增值,其實反而被榨得什麼都不剩下,只剩下看起來價格變高、但是賣掉時卻只能換來破
銅爛鐵的房子。
與其買一棟實際價格遠超過價值的房子,還不如把錢留著投資景氣循環股領取能穩定超越通膨的
7%投報率,就算是頭資被財團控制的REITs,但至少財團的基金都是用比一般人要合理價值買
進大樓,不會買進一棟投報率只有2%的大樓,然後還期望大樓帳面價值增值三成。
註:這邊的每個月償債支出是以房價貸款七成計算,而佔所得比例請參考前面的章節。

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